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| 在今年7月中央政治局會議上，六個(gè)穩(wěn)為下半年經(jīng)濟(jì)工作指明了方向，會議強(qiáng)調(diào)，要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作。
在這一大背景下，房地產(chǎn)市場突然從去庫存轉(zhuǎn)為補(bǔ)庫存，這一微妙的調(diào)整在近日變得愈發(fā)明晰。
8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局發(fā)布《我市將多措并舉調(diào)控房價(jià)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場》，將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)，明確提出全面停止房地產(chǎn)去庫存的調(diào)控措施。
在當(dāng)下一輪調(diào)控中，呼市又在全國率先將“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”搬上臺面。
而呼市提出取消去庫存，只是眾多進(jìn)入房地產(chǎn)補(bǔ)庫存階段的城市的縮影。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)，7月，商品住宅待售面積為26869萬平方米，相當(dāng)于2017年商品住宅銷售面積的18.6%，按待售面積計(jì)算，住宅庫存去化周期只有2.2個(gè)月。
“對于庫存政策的調(diào)整，其實(shí)和供求關(guān)系及房價(jià)走勢有關(guān)，如果說房價(jià)上漲幅度較大，則確實(shí)需要調(diào)整，預(yù)計(jì)后續(xù)包括四川、山西等省市都會有類似的政策跟進(jìn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
而“穩(wěn)”字當(dāng)頭，在房地產(chǎn)市場上便體現(xiàn)為“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，在“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”到“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的政治定調(diào)下，如今呼市的舉措或許釋放了一個(gè)訊號，即部分城市正通過加大土地供給，增加住宅供應(yīng)量，緩解房價(jià)的上漲壓力。
而在地價(jià)方面，土地溢價(jià)率也呈下降趨勢，部分城市甚至出現(xiàn)了有地?zé)o市的情況。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年全國300個(gè)城市各類用地溢價(jià)率為20.2%，較去年同期下降16個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率23%，同比下降20個(gè)百分點(diǎn)。這意味著此前“面粉貴過面包”的情況或已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。
三四線城市積極補(bǔ)庫存
此次，呼市房地產(chǎn)調(diào)控的舉措主要包括四個(gè)方面：除了停止房地產(chǎn)去庫存，其他為解決房地產(chǎn)項(xiàng)目遺留問題，簡化工作流程，加快存量房上市；增加住房用地供應(yīng)，全年土地供應(yīng)量5000畝，其中普通商品住房供地比例不低于70%，繼續(xù)落實(shí)商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建3%的公共租賃住房任務(wù)；整治房地產(chǎn)秩序。
與往常以“限制”為主的調(diào)控基調(diào)不同，無論是加快存量房上市，還是增加住房用地供給，呼市此次調(diào)控旨在以增加供給穩(wěn)定房價(jià)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70城商品住宅銷售價(jià)格變動情況，呼市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅2.4%，于70城中排名第8，同比上漲11.8%，位列第7。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以呼和浩特為代表的城市由于房價(jià)漲幅大，需要從嚴(yán)管控房價(jià)。“更為關(guān)鍵的是，這類城市有一個(gè)新特點(diǎn)，即高鐵和地鐵建設(shè)力度大，未來潛在的上漲動力還是會比較強(qiáng)的，所以需要積極做把控。由于上漲幅度偏大，未來管控也是符合預(yù)期的。”嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
以呼市為代表的三四線城市，由于棚改和一二線城市房價(jià)高企，樓市嚴(yán)厲調(diào)控的情況，進(jìn)入了房價(jià)高漲階段，房價(jià)漲幅已超過一二線城市并持續(xù)至今。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)指數(shù)顯示，2017-2018年5月，一二線城市房價(jià)分別上漲了0.5%和6.2%，而三線城市房價(jià)上漲了9.3%；從增長速度看，2017年下半年起，三線城市的房價(jià)同比增速為6%-7%，而二線城市房價(jià)增長同比保持在4%左右，一線城市房價(jià)增長同比維持在1%以下。
無論從房價(jià)增長速度和增長幅度，三四線城市均高于一二線城市。
呼和浩特工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長劉洋就曾如此分析呼和浩特的房地產(chǎn)市場，“目前呼市樓市躁動，房價(jià)出現(xiàn)泡沫隱憂”。他指出，呼和浩特新城區(qū)人口不足200萬，居民可支配收入低，收入通道和收入來源均較單一，未來可預(yù)期收入不足。呼市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏人口持續(xù)流入的動力，第三產(chǎn)業(yè)落后，缺乏影響房價(jià)上漲的可持續(xù)性。
隨著棚改貨幣化安置比重下降，庫存下降，此時(shí)加大土地和房產(chǎn)供應(yīng)，會否使人口凈流入小，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不完善的三四線城市再度面臨“去庫存”的需要？
以呼和浩特為代表的三四線城市，根據(jù)Wind和蘇寧金融研究院的數(shù)據(jù)，2017年下半年和2018年上半年，三線城市土地成交面積為1.29億平方米，為歷史新高水平，這意味著三四線城市自2017年下半年就進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。而今年1-5月，全國住宅新開工面積增速為13.2%，而主要的40個(gè)大中城市該數(shù)據(jù)為5.7%，這說明其他三四線城市的新開工面積增速遠(yuǎn)高于13.2%。
“類似城市未來要警惕需求透支、棚改力度減少等問題。大體上說，此類城市應(yīng)該有不盲目樂觀的思路，否則未來會形成新一輪的高庫存問題。”嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
一線城市增加供應(yīng)不積極
相對于三四線城市積極補(bǔ)庫存，一線城市補(bǔ)庫存的意愿并不強(qiáng)。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份，從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中上海價(jià)格下降0.1%，北京、廣州和深圳價(jià)格分別上漲0.2%、0.6%和0.5%。在住宅用地供應(yīng)量上，一線城市亦保持低水平狀態(tài)，截止到8月17日，無論是建設(shè)用地面積還是規(guī)劃可建面積均相當(dāng)于2017年全年的40%。
比起擴(kuò)大供給，堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)市場，對于人口增長空間有限的一線城市來說，似乎是更現(xiàn)實(shí)的穩(wěn)房價(jià)選擇。以北京為例，從2016年全面實(shí)行嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場政策，到2017年調(diào)控力度進(jìn)一步升級，進(jìn)入“限購、限貸、限價(jià)、限售、限商”的“五限”時(shí)代，再到“租購?fù)瑱?quán)”試點(diǎn)等發(fā)展租賃住房的舉措，均表明對于正著力于疏解非首都功能，推動京津冀協(xié)同發(fā)展的首都來說，增加供給并不作為主要的穩(wěn)房價(jià)工具。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示：“當(dāng)前補(bǔ)庫存意愿不強(qiáng)，在于一線城市面臨一個(gè)尷尬，即拿地的性價(jià)比不高。而且開發(fā)商資金回籠方面效果一般，所以未來關(guān)注企業(yè)拿地動態(tài)和資金壓力是很有必要的。”
在房地產(chǎn)市場調(diào)控升級后，“限地價(jià)，競配建”“限地價(jià)、競自持”等調(diào)控房地產(chǎn)舉措在一二線城市廣泛使用，這使開發(fā)商拿地性價(jià)比下降，而同時(shí)在一線城市著力推出的限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房，由于利潤空間有限和房產(chǎn)流轉(zhuǎn)群體受限，亦造成開發(fā)商拿地意愿降低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至8月29日，一線城市今年已出現(xiàn)土地流標(biāo)13宗，相較去年同期的4宗上漲225%，其中7宗流拍出現(xiàn)在北京。
而對于從北京溢出的購房需求，則可能由周邊縣市來滿足，例如大廠、香河、燕郊三縣。
據(jù)《北京商報(bào)》報(bào)道，位列大廠房源人氣榜前三名的孔雀系樓盤，95%以上的房源出售給來自北京的購房者，其中大部分是非京籍在京工作者或養(yǎng)老族，其余5%則出售給外地投資客及當(dāng)?shù)刭彿空摺?br data-filtered="filtered" style="margin: 0px 0px 20px" />
二線城市仍緊俏
相對一線城市通過控需求穩(wěn)房價(jià)，在人才爭奪中表現(xiàn)搶眼的二線城市，則面臨著加大了土地供應(yīng)，卻沒形成有效住房供給的困境。
根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)，此前一度出現(xiàn)搖號搶房的南京、武漢等熱點(diǎn)二線城市住宅庫存均接近歷史低點(diǎn)。截至今年4月底，除了長沙的住宅存銷比為11.84，南京、武漢、西安的住宅存銷比均在10個(gè)月以下，其中，武漢存銷比僅為4.23個(gè)月。
根據(jù)住建部2017年4月公布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，其中規(guī)定“對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”?？梢钥闯觯L沙應(yīng)增加供地，而武漢則屬于需顯著增加供地，加快供地節(jié)奏的范疇。
二線城市也確實(shí)在增加住宅土地供應(yīng)。根據(jù)Wind和蘇寧金融研究院公布的數(shù)據(jù)，2017年，熱點(diǎn)二線城市如杭州、武漢、南京、西安住宅供應(yīng)土地均較2016年大幅增長，而且就二線城市整體而言，截止到今年8月17日，商品住宅用地供應(yīng)面積相當(dāng)于去年全年的68%，略快于時(shí)間進(jìn)度。
為何在政府加大住宅土地供應(yīng)的情況下，二線城市仍會面臨存銷比低點(diǎn)的困境？
首先的原因在于“新炒房”現(xiàn)象的出現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年，23個(gè)主要一二線城市對土地財(cái)政平均依賴度高達(dá)80%，最高的達(dá)到154%，這意味著這些城市的土地出讓價(jià)格都很高。而在高價(jià)賣地后，在房價(jià)的要求下，很多城市采取了限房價(jià)的政策，出現(xiàn)了新房、二手房價(jià)格倒掛的情況，即新房價(jià)格可能低于二手房價(jià)格，這改變了市場預(yù)期，致使很多觀望者加入搶房行列。
嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示：“這些城市住房供給不足，在于此前一波人才購房和限價(jià)下的新炒房現(xiàn)象。另外部分庫存不到位，有企業(yè)捂地不開發(fā)等原因。”
此外，高地價(jià)與限房價(jià)的組合，亦使開發(fā)商面臨利潤空間低的困境，再加上企業(yè)面臨的融資難、資金回籠慢等困境，致使企業(yè)捂地延遲開發(fā)。對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“需督查企業(yè)積極開工，加快投資。”將增加庫存落到實(shí)處。
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