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各地房產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯分化 管理層明確分類調(diào)控
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作者:admin 來源: ourmessage.cn 點擊數(shù): 0 更新時間: |
今年一季度以來,全國樓市呈現(xiàn)明顯降溫趨勢,房價漲幅進(jìn)一步放緩,各地房產(chǎn)市場也呈現(xiàn)明顯分化。曾經(jīng)“一人感冒,全家吃藥”的一刀切調(diào)控方式正逐漸改變,管理層對房地產(chǎn)市場“分類調(diào)控、因地制宜”的新思路也越發(fā)清晰。
二線城市將顯著分化 供求較均衡城市降價可能性不大
3月份,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市中,四個一線城市率先回暖。二線城市成交量則緩慢復(fù)蘇。3月,15個二線城市新建商品住宅成交面積為824萬㎡,環(huán)比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后,二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑,15個二線城市成交在2月份“全軍覆沒”,但3月紛紛提振,均出現(xiàn)環(huán)比增長態(tài)勢。三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份,11個三線城市新建商品住宅成交面積為218萬㎡,環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性,有城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。
對于今年各線城市的走勢,易居研究院認(rèn)為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市房價整體下降可能性不大;二線城市將顯著分化,部分二線如南京、成都等市場供求比較均衡的城市,降價可能性不大;而供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風(fēng)波不斷,市場觀望情緒累積,成交量也將回落,房價預(yù)計也將下滑。
一個政策管全國已行不通 “一刀切”將轉(zhuǎn)向“分類調(diào)控”
面對當(dāng)前樓市分化趨勢,過去“一刀切”式的限購限貸等調(diào)控政策已難以發(fā)揮效果,因地制宜進(jìn)行調(diào)控才是當(dāng)前市場發(fā)展的要求。為此,住建部在今年初就明確要求北上廣深4個一線城市要從嚴(yán)實施限購政策和差別化信貸政策;同時要求房價下跌的城市要重視消化存量,控制商品房開發(fā)規(guī)模。
對此,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展,當(dāng)前住房市場的主要矛盾已從過去的絕對短缺,轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。在住房市場出現(xiàn)的新變化、新形勢下,再采取“一刀切”調(diào)控政策已無必要,政府應(yīng)對住房市場調(diào)控進(jìn)行及時優(yōu)化調(diào)整。
事實上,今年政府工作報告中明確提出,針對不同城市情況分類調(diào)控,投機投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。秦虹表示,這表明管理層已發(fā)出了調(diào)控政策的明確信號:具體政策要從過去的多為“一刀切”政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”;從過去偏重需求端調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”;從過去對房價直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對住房供求關(guān)系的調(diào)整,其目的就是真正的實現(xiàn)“住有所居”。
但秦虹也明確表示,分類調(diào)控的難點在于要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌鎏攸c,準(zhǔn)確預(yù)判市場發(fā)展的趨勢和風(fēng)險。如果判斷失誤就有可能分錯類,調(diào)錯方向,反而加劇市場的不平衡。
本地觀察
個別樓盤雖有下跌 但整體仍相對穩(wěn)健
2014年一季度以來,作為西部重鎮(zhèn)的西安與全國很多城市一樣,在保持窄幅上漲的情況下,區(qū)域樓市出現(xiàn)了漲跌不一的現(xiàn)象。
從區(qū)域來看,降價樓盤中曲江最多,其次為高新與城北,分別有兩盤下降。曲江降價樓盤數(shù)列,究其原因,曲江一期已經(jīng)發(fā)展飽和,曲江二期仍處于擴圍發(fā)展期,雖樓盤關(guān)注度高,但樓市發(fā)展仍未成熟,房價上下波動都在情理之中。
總體來看,降價樓盤雖增多,但漲價樓盤也不在少數(shù)。細(xì)看原因,房價上漲多為自然漲價,但房價下跌卻有著千絲萬縷的原因,或是尾盤處理,或是團購開啟、優(yōu)惠力度加大,或是新推房源、產(chǎn)品變化導(dǎo)致降價促銷等,但市場總體處在可控的正常范圍。
同時,從市場自我調(diào)節(jié)表現(xiàn)來看,多年調(diào)控下的西安房產(chǎn)市場已表現(xiàn)出相對理性和穩(wěn)健的特征,以剛需為主體的需求結(jié)構(gòu)亦趨于持續(xù)穩(wěn)定,同時西安的房價水平在二線省會城市或西部中心城市中相對靠后,房價收入比相對理性。
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