| 5月以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫說(shuō)一浪高過(guò)一浪，究竟僅僅是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的善意警告還是樓市真的到了崩潰邊緣，目前還難有定論。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻的嚴(yán)重程度的確遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了預(yù)期，如果之前的降溫預(yù)期只是陰轉(zhuǎn)小雨，那如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑遭遇了暴雨冰雹。
種種跡象表明，今年國(guó)內(nèi)樓市冷卻的速度遠(yuǎn)超預(yù)期:
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國(guó)商品房銷售量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等核心數(shù)據(jù)均不好看；
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，4月，全國(guó)100個(gè)城市中近半數(shù)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；100個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比與同比漲幅已連續(xù)第四個(gè)月回落。
4月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少 21.0%。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，4月，北上廣深四個(gè)一線城市商品房成交面積環(huán)比漲跌幅分別為-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上廣深商品房成交面積分別下降50%、20%、10%、33%。
中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期新建住宅合計(jì)成交23.6萬(wàn)平方米，同比下滑47%，其中一線、二線、三四線城市降幅分別為40%、65%、32%。在去年五一創(chuàng)歷史同期成交高位后，今年“五一”成交量較2011年及2012年分別下降19%和36%，為近四年以來(lái)的歷史低位。
投行集體唱空中國(guó)房地產(chǎn)
野村認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。大規(guī)模的住房供應(yīng)過(guò)剩，再加上開(kāi)發(fā)商資金短缺，造成了中國(guó)住房市場(chǎng)的滑坡，或拖累今年GDP增速放緩至6%以下。“問(wèn)題已經(jīng)不是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，而是這個(gè)調(diào)整會(huì)有多嚴(yán)重。”
瑞銀也表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)臨近轉(zhuǎn)折點(diǎn)。稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)“已經(jīng)顯著增加”，其中提到市場(chǎng)急速修正的可能性為15%，而這將會(huì)導(dǎo)致中國(guó)GDP增速在2015年驟降至5%。
摩根士丹利發(fā)表的研究報(bào)告也預(yù)計(jì)，中國(guó)樓市在未來(lái)數(shù)個(gè)月內(nèi)將出現(xiàn)銷售、平均售價(jià)均趨惡化的情況。
業(yè)內(nèi)的另一個(gè)看法是，三四線樓市情況堪憂，二線樓市分化加劇，一線樓市相對(duì)堅(jiān)挺。但今年部分二線城市房?jī)r(jià)“失守”，一線城市樓市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。
房地產(chǎn)企業(yè)遇冷
樓市遇冷直接影響房企業(yè)績(jī)。目前已公布一季報(bào)成績(jī)的萬(wàn)科、金地等諸多A股房地產(chǎn)企業(yè)今年1-3月份凈利潤(rùn)等呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。萬(wàn)科披露的2014年季度報(bào)告顯示，一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入94.97億元,同比下跌32.16%;凈利潤(rùn)為15.29億元,同比下跌5.23%。金地一季報(bào)凈利潤(rùn)更下跌70%。
截至4月29日,在披露一季報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的滬深兩市103家上市房企中，受毛利率下滑等因素影響,有55家公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或虧損。
地方政府紛紛出手拯救樓市
進(jìn)入2014年以來(lái)，杭州、常州、廣州等多地樓盤(pán)降價(jià)消息頻頻出現(xiàn)。為了應(yīng)對(duì)低迷的樓市，多地開(kāi)始醞釀?wù){(diào)整政策刺激樓市，實(shí)行多年的樓市限購(gòu)政策可能出現(xiàn)松綁潮。
去年樓市地市熱火朝天的浙江杭州，如今迅速墜入降價(jià)漩渦不能自拔。5月5日，杭州市區(qū)土拍現(xiàn)場(chǎng)，杭政儲(chǔ)出[2014]10號(hào)和11號(hào)兩幅地塊都只有一家單位報(bào)名，最終均加價(jià)100萬(wàn)元直接成交。
地方政府明顯坐不住了。繼上月28日南寧打響樓市松綁槍后，無(wú)錫、天津?yàn)I海區(qū)、杭州蕭山區(qū)相繼出臺(tái)放松調(diào)控政策或部分刺激措施，而本周安徽銅陵市政府也在官方網(wǎng)站上發(fā)布文件，從契稅補(bǔ)貼，到公積金貸款首付比例下調(diào)等方面配套制定了一系列房市利好政策，被認(rèn)為是地方政府樓市“微刺激”的又一表現(xiàn)。
地方政府通過(guò)調(diào)整限購(gòu)范圍、放松戶籍限制、提供財(cái)稅支持各種手段，希望為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁。
不過(guò)，在一些外資投行看來(lái)，“中國(guó)政府在應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題上沒(méi)有太多的回旋余地。”野村認(rèn)為，中國(guó)政府的政策選擇極為有限。如果繼續(xù)執(zhí)行微刺激措施，那么今年的GDP增速可能會(huì)降至6%以下。
另外一種選擇是，加大貨幣和財(cái)政政策的力度，比如，將銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)大規(guī)模增加政府支出。野村預(yù)測(cè)，這樣做政府可能會(huì)將今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高至7.4%。但采取這樣的方式只會(huì)令中國(guó)住房供應(yīng)過(guò)剩的狀況惡化，把經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)間推遲一年而已。
中央政府出手可能性低
雖然房地產(chǎn)領(lǐng)域的不安情緒日益高漲，但《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》認(rèn)為中央政府今年出臺(tái)大規(guī)模的樓市刺激政策的可能性很低。
4月底，新華社發(fā)表了題為《樓市明顯降溫政府淡定面對(duì)》的文章。文章認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力之時(shí)，不輕易出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，不放松樓市既定的調(diào)控政策，寧愿承受市場(chǎng)理性回歸帶來(lái)的代價(jià)，也不重復(fù)以前的老路——在不少業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，這些做法正是將房地產(chǎn)此前的“興奮劑”角色逐步拉回到“產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)”的原始功效上，是房地產(chǎn)“支柱”作用的本位回歸。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱:
樓市過(guò)剩這個(gè)論據(jù)基本成立，但是外資行對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃的描述并不客觀。“外資投行提出樓市崩潰論并不意外，但我個(gè)人關(guān)心的是，它的論據(jù)是什么?，F(xiàn)在不少大開(kāi)發(fā)商的資金狀況還是不錯(cuò)的，市場(chǎng)調(diào)整，反而是大魚(yú)吃小魚(yú)的機(jī)會(huì)。”
旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中也不認(rèn)同樓市崩潰論。他對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》表示：
“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太好，也不會(huì)太差，整體來(lái)看是一個(gè)短周期的波動(dòng)，談不上泡沫的破滅。不過(guò)，旭輝不會(huì)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較大的三四線城市。中國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束，在這之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的價(jià)格曲線是波浪上升的，即每一輪的波谷比上一輪的波谷高，每一輪的波峰比上一輪的波峰高。”
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