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By Mohican Macro Institute

　　今年進(jìn)入二季度以來，中國房地產(chǎn)市場的“寒潮”越演越烈，中外媒體機(jī)構(gòu)破天荒一致“唱空”中國房地產(chǎn)市場?？雌饋?，中國房地產(chǎn)市場的一場“大戲”將要上演。

　　要搞清楚中國未來房價(jià)走向何方，大概要首先搞清楚為什么房地產(chǎn)市場會(huì)突然“變天”，野村認(rèn)為：

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的調(diào)整是由2013年年中開始的貨幣政策收緊所引起的。實(shí)際上，中國的房地產(chǎn)市場周期一直是由貨幣政策所主導(dǎo)的。M2增速的拐點(diǎn)與房地產(chǎn)銷量和銷售價(jià)格的拐點(diǎn)相當(dāng)吻合，并導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速的拐點(diǎn)。

　?。t線代表M2增速，灰線代表房地產(chǎn)投資增長，黑線代表房地產(chǎn)銷售額增長）

　　我們不會(huì)低估結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩問題對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響。實(shí)際上，我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整是一個(gè)自然而然的結(jié)果，就像之前美國和日本房地產(chǎn)泡沫一樣，貨幣政策緊縮起了重要影響，特別是在問題爆發(fā)的時(shí)點(diǎn)和調(diào)整的速度上。

　　本輪中國房地產(chǎn)市場的“寒潮”是中央緊縮房地產(chǎn)信貸供應(yīng)，尤其是通過整頓影子銀行市場，逐步限制繞開監(jiān)管流入房地產(chǎn)行業(yè)的信貸（房地產(chǎn)貸款是非標(biāo)資產(chǎn)的主要組成部分），大概不會(huì)有人質(zhì)疑。下圖更明顯地顯示了進(jìn)入2014年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資困境加劇得有多厲害。

　　然而應(yīng)該記住的是，令房地產(chǎn)市場凍結(jié)（也就是市場進(jìn)入深度觀望， 成交量持續(xù)低迷）絕不是中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的最終目標(biāo)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的上下游經(jīng)濟(jì)部門對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長、銀行體系穩(wěn)定和地方政府財(cái)政的重要性已經(jīng)是公開的“秘密”。正因如此，很多機(jī)構(gòu)已經(jīng)預(yù)期，中央政府將寬松部分房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　奇怪的是，為什么現(xiàn)在房地產(chǎn)市場成交量大跌，甚至有報(bào)道稱部分城市房價(jià)已經(jīng)腰斬，中央政府看起來仍然“無動(dòng)于衷”，特別是現(xiàn)在市場對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)進(jìn)入了敏感期，如果市場確立了房地產(chǎn)市場將崩盤的預(yù)期，追漲殺跌的市場心理可能很容易就會(huì)令這個(gè)結(jié)果自我實(shí)現(xiàn)——這極可能引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這不禁讓人發(fā)問，中央觀望的意圖何在？接下來又會(huì)用什么措施應(yīng)對(duì)呢？

　　今年以來人民幣匯率改革的進(jìn)展可能能給予我們一點(diǎn)提示。為了打擊套利資金的流入，看起來今年年初央行引導(dǎo)了人民幣匯率的大幅貶值，而且貶值幅度一舉沖破市場的心理底線6.20（因?yàn)榈?.20將會(huì)導(dǎo)致很多利用衍生品投機(jī)人民幣單向升值的實(shí)體企業(yè)蒙受虧損，甚至可能引發(fā)資本外逃），這讓很多市場參與者措手不及，但從結(jié)果來看，看起來央行的大膽行動(dòng)成功初步錨定了人民幣匯率雙向波動(dòng)的市場預(yù)期。央行突破底線制造的巨大不確定性，看起來形成了一種市場威脅力，而這令看多和看空人民幣的市場力量取得一種微妙的平衡。

　　種種跡象顯示，新一屆政府在推動(dòng)改革上更為大膽，更好地把握了激進(jìn)措施的風(fēng)險(xiǎn)和收益，不怕突破市場預(yù)期的政策底線。在過去，市場往往能抓住政策底線，形成一種間接的套利機(jī)會(huì)，而這本身又是過去改革成效有限的根源之一。如果能以此類推，那么當(dāng)前中央對(duì)房地產(chǎn)市場“寒潮”的漠視，其實(shí)也是一種打破市場心理預(yù)期的策略——如果市場一出問題馬上就救，那么本輪“蓄謀已久”的房地產(chǎn)調(diào)控很可能會(huì)像過去一樣失敗告終。

　　中央對(duì)這輪“寒潮”的漠然，給多個(gè)市場主體傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信號(hào)是，中央會(huì)容忍它們的破產(chǎn)違約，會(huì)容忍地方政府買地收入的下滑，不會(huì)再放開隱形的信貸供應(yīng)，如果你們捂盤惜售就“等死”吧。對(duì)投機(jī)者而言，用政策威脅力打壓炒賣風(fēng)氣，扼殺房價(jià)只漲不跌的預(yù)期。對(duì)地方政府的信號(hào)是，通過推高土地價(jià)格過上好日子的日子已經(jīng)過去了，當(dāng)然如果是為民做實(shí)事，地方財(cái)政就不會(huì)出現(xiàn)問題，特別是新的預(yù)算法草案已經(jīng)有限放開了地方政府發(fā)債。

　　當(dāng)然，敢于突破市場預(yù)期的底線并非罔顧風(fēng)險(xiǎn)（絕不容許房價(jià)崩盤的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)）。鑒于中央調(diào)控房地產(chǎn)的最終目的應(yīng)該是穩(wěn)住甚至差別化打壓房價(jià)，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)累積，盤活存量商品房，而用人民幣大幅貶值的匯改思路，突破市場預(yù)期底線是為了制造一種微妙的平衡，那么中央應(yīng)該很快會(huì)重申房地產(chǎn)調(diào)控中的“底線思維”。

　　然而，中央的信號(hào)也可能會(huì)對(duì)存在剛性需求的購房者形成負(fù)面影響，這是有違“滿足群眾合理自住需求”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的。如果不能盤活“剛需”購房者的買房意愿、買房能力，那么對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和人民幸福感都將是巨大的損害。據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)報(bào)道：

　　中原地產(chǎn)研究顯示，其中廣州首套房貸利率全面上浮，北京、深圳等地亦有進(jìn)一步收緊的跡象；而在三四線城市，房貸更難以獲得。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者選取十個(gè)位于山西、廣東、湖南、福建的三四線城市采訪顯示，其房貸收緊比一二線城市幅度更大。

　　這種房貸配置的現(xiàn)狀是和中央城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和化解三四線城市商品房供應(yīng)過剩相矛盾的。最近越來越多機(jī)構(gòu)預(yù)期，中央將會(huì)降準(zhǔn)，放開房貸門檻或放開限購來救市，但這明顯不符合新一屆政府經(jīng)濟(jì)政策“微調(diào)”的風(fēng)格，也無助于改變房貸配置的扭曲現(xiàn)狀。鑒于最近人民銀行的報(bào)告多次強(qiáng)調(diào)要“督促落實(shí)差別化住房信貸政策”，中央將推出針對(duì)三四線城市的房貸利率優(yōu)惠，降低三四線城市的房貸門檻來“救市”理應(yīng)是理性的預(yù)期。

　　也就是說，放寬限購等行政措施應(yīng)該只是個(gè)別城市“保底線”的特殊個(gè)案，而中央層面的“救市”理應(yīng)是兼顧調(diào)結(jié)構(gòu)，盤活存量和化解風(fēng)險(xiǎn)的針對(duì)性措施，而不是一刀切的松綁。

　　特別值得注意的是，新一屆政府成立以來，鮮有談?wù)摲康禺a(chǎn)調(diào)控的問題，但種種跡象顯示，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是“蓄謀已久”，而且目的是從根本上化解中國的房地產(chǎn)市場問題的。這大概說明了兩個(gè)問題：1.市場無法把控中央的調(diào)控方向增強(qiáng)了調(diào)控的威脅力；2.中央沒公開提及的改革并非不改（你懂的）。