| 隨著房地產(chǎn)市場一步步降溫，今年上半年，融資公司資金鏈斷裂、董事長跑路等新聞頻頻傳出，房地產(chǎn)信托也成為了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)懸崖。
據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年全年集合房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期規(guī)?？傆?jì)為1780億元，其中上半年約為807億，下半年約為973億。2014年是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。
問題暴露的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍都有的毛病在于：攤子鋪得太大，資金投入太多，對前景過于樂觀；一旦由于資金成本上升、監(jiān)管收緊銀根而借不到錢，就突然失控。從而導(dǎo)致多米諾效應(yīng)出現(xiàn)——融資方資金鏈斷裂引發(fā)了交易對手的連鎖反應(yīng)。
21世紀(jì)網(wǎng)以一家名為舒斯貝爾的中小型房企為例：
該公司通過母子公司和關(guān)聯(lián)公司之間相互擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押等方式向信托“圈錢”十幾億元。
舒斯貝爾名義上是澳大利亞外資公司，實(shí)際控制人齊氏家族通過在各地成立項(xiàng)目公司運(yùn)營國內(nèi)業(yè)務(wù)。其關(guān)聯(lián)公司乾正置業(yè)的控股股東展冠投資也成為融資鏈條上的重要一環(huán)。
中航信托曾發(fā)起天啟16號齊魯證券股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，募集1.5億用于向展冠投資發(fā)放信托貸款”，展冠投資持有的齊魯證券5000萬股股權(quán)作為質(zhì)押物。計(jì)劃到期后，質(zhì)押股權(quán)被轉(zhuǎn)手至新時(shí)代信托，后者成立“慧金299號集合資金信托計(jì)劃”，募集金額1.2億元。該計(jì)劃到期后，股權(quán)又被擊鼓傳花，轉(zhuǎn)移至昆侖信托之手。
舒斯貝爾還通過中航信托成立了另外兩款信托計(jì)劃，旗下子公司、相關(guān)企業(yè)股權(quán)及持有土地都被用作抵押。
慶幸的是，中航信托已經(jīng)從該信托成功脫身，該計(jì)劃的相關(guān)權(quán)益已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓予中國華融資產(chǎn)管理公司，舒斯貝爾名下地塊及關(guān)聯(lián)公司股權(quán)被司法拍賣。
然而新華信托、中融信托、長城信托就沒有這么幸運(yùn)了。這些信托要么遭遇房開商控制人跑路、被捕，要么只能自行“埋單”。
不僅如此，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模也在逐步減少，中小房企越來越難被選為信托的交易對手。用益信托數(shù)據(jù)還顯示，今年上半年，房地產(chǎn)集合信托共融資1192.26億元，占總規(guī)模的27.76%，這一比重并不高，與2013年相比下降約2.34%。
除了嚴(yán)格選擇交易對手、合作項(xiàng)目之外，信托公司還需更加注重風(fēng)控的規(guī)范和嚴(yán)密性，諸如通過多重保障、超值質(zhì)押、個(gè)人擔(dān)保、派駐董事、專戶管理等措施預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
盡管不少信托計(jì)劃被提前終止或兌付，但今年全年房地產(chǎn)信托依然面臨較大的兌付壓力。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，集合房地產(chǎn)信托今年全年的預(yù)計(jì)到期規(guī)?？傆?jì)為1780.06億元，其中一季度368.48億元，二季度439.15億元，三季度444.61億元，四季度527.82億元。
具體到各家信托公司來說，今年全年新華信托面臨的到期規(guī)模最大，預(yù)計(jì)達(dá)到139.7億元。此外，還有中融信托、華潤信托、中信信托面臨的到期規(guī)模超過100億元，分別為109.7億元、104.9億元及104.2億元。
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