| 中國(guó)樓市最近負(fù)面消息不斷：浙江奉化興潤(rùn)置業(yè)房地產(chǎn)公司倒閉、杭州部分樓盤降價(jià)、房企海外融資成本由于人民幣最近貶值而升高。中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年首二月住房銷售面積較去年同期下降37%，是2006年9月以來最差的單月數(shù)據(jù)。住房銷售額同比下降5%，是2012年8月以來首次負(fù)增長(zhǎng)。此外，新開工住房面積同比下降近30%。
伴隨著這些負(fù)面消息，唱空中國(guó)樓市的聲音又塵囂而起。那么，中國(guó)樓市在未來三五年內(nèi)真的面臨崩盤的危險(xiǎn)嗎？答案是否定的。無須否認(rèn)的是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。房?jī)r(jià)在未來幾年可能步入調(diào)整期，區(qū)域之間的分化會(huì)進(jìn)一步加劇。
做出這一判斷的主要依據(jù)在于，樓市整體供需情況在過去幾年出現(xiàn)了重大的轉(zhuǎn)變，即由以往的供小于求變?yōu)楣┞源笥谇蟮木置?，在部分地區(qū)供給過剩現(xiàn)象明顯。2013年底，全國(guó)住房在建面積達(dá)到48.6億平方米，相當(dāng)于全年住房銷售面積的4.2倍。根據(jù)世邦魏理仕的分析，在部分三四線城市，消化目前住房供應(yīng)的時(shí)間需要7-10年。這意味者過去房?jī)r(jià)全面上漲的局面很難再現(xiàn)。
但是，未來三五年內(nèi)樓市崩盤的可能性很小。從基本面而言，支持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的因素仍然很強(qiáng)。
首先，城鎮(zhèn)化的過程在未來幾年仍將持續(xù)。無論從官方的城鎮(zhèn)化比率（2013年為54%），或者是戶籍人口所占比例（目前為37%左右），中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程離最終目標(biāo)都還有相當(dāng)大的距離。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，在城鎮(zhèn)化比率達(dá)到65-70%之前，城鎮(zhèn)化的速度幾乎是線性的。因此，未來幾年中國(guó)新增城鎮(zhèn)化人口仍將以每年兩千萬左右的規(guī)模遞增。而最近李總理提出的三個(gè)一億人（一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶、一億人脫離棚戶區(qū)、一億人在中西部就近城鎮(zhèn)化）的目標(biāo)，是對(duì)這種趨勢(shì)的一種政策肯定，也有助于消化中西部部分城市住房供應(yīng)過剩的問題。
其次，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下行，但是保守估計(jì)，未來幾年居民名義收入仍然會(huì)以每年8-10%左右的速度增長(zhǎng)。同時(shí)政府正致力于縮小居民之間的收入差距。這一方面會(huì)提高居民改善型的住房需求，更重要的是，較高的收入增長(zhǎng)意味著解決房?jī)r(jià)過高的問題不一定需要房?jī)r(jià)大幅下跌，而更可能通過收入的增長(zhǎng)進(jìn)行修復(fù)。
再次，居民高儲(chǔ)蓄率、但同時(shí)投資渠道匱乏的局面在未來幾年不會(huì)有明顯的改變。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量增速仍高于GDP增速。作為貨幣的一個(gè)大的蓄水池，樓市仍然會(huì)是一個(gè)受益部門。
除了以上這些基本面因素，政策因素仍然是影響中國(guó)樓市走勢(shì)的一個(gè)重要變量。作為房?jī)r(jià)上漲和土地升值的主要受益者，地方政府在樓市中的作用和行為方式并無大的改變。雖然當(dāng)前的樓市調(diào)控政策在短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)有大的變化，但是如果樓市出現(xiàn)局部性甚至全局性的下行壓力，政府很可能會(huì)允許地方政府根據(jù)各自情況作出相應(yīng)的政策調(diào)整。這有助于釋放剛性需求和投資性需求，防范樓市出現(xiàn)崩盤的局面。
從短期看，房地產(chǎn)供給方的壓力在三四線城市更加明顯，而一二線城市大多仍處于供小于求的局面。但是，從房?jī)r(jià)的角度看，房?jī)r(jià)無疑在一二線城市更貴，而在三四線相對(duì)更合理一些。根據(jù)我們的估算，2013年底，36個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比（一套90平米的住房價(jià)格相當(dāng)于一戶家庭平均年收入的倍數(shù)）平均為8.8，而其中名列前茅的全部是一線城市（北京21.6，上海19.7，深圳16.8）。這反映的一個(gè)矛盾現(xiàn)象是：房?jī)r(jià)泡沫最明顯的城市在短期內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)的可能性越小，而短期面臨壓力的城市在價(jià)格方面調(diào)整的空間不會(huì)很大。
需要強(qiáng)調(diào)的是，盡管樓市崩盤的可能性很小，但是樓市對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響可能更需要引起關(guān)注。根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，2014年房?jī)r(jià)上升會(huì)明顯放緩，而且區(qū)域之間分化加劇。這意味著房地產(chǎn)投資增速可能出現(xiàn)明顯下滑，而地方政府的土地出讓金收入也會(huì)從2013年的歷史最高位下降。
對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)投資在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中占四分之一，而房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為八分之一左右，加上與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，整體貢獻(xiàn)率可能達(dá)到五分之一。如果房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)造成較大的下行壓力。
土地出讓金的下降不僅直接給地方政府帶來財(cái)政壓力，也給穩(wěn)增長(zhǎng)措施的執(zhí)行帶來難題。以2013年的穩(wěn)增長(zhǎng)措施為例，中國(guó)政府更關(guān)注對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、保障房、民生等領(lǐng)域的支持，但是這很大程度上由地方政府來執(zhí)行，而地方的財(cái)力很大一部分來自于土地收入。
從正面的角度看，當(dāng)前面臨的困難可能會(huì)促進(jìn)改革的進(jìn)一步深化。首先，政府可能會(huì)放棄將房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè)去對(duì)待，真正做到“該市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。其次，政府可能會(huì)致力通過改革尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，如簡(jiǎn)政放權(quán)、開放服務(wù)業(yè)、鼓勵(lì)消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)。最后，政府可能會(huì)加快開放民間資本投資，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施、保障房、民生等領(lǐng)域。而這不可避免地會(huì)涉及政府職能的轉(zhuǎn)變、國(guó)企改革（如混合所有制模式的探索）和資源性產(chǎn)品價(jià)格改革等各個(gè)領(lǐng)域。
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