| 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雜志《房地產(chǎn)決策參考》近日全文轉(zhuǎn)發(fā)據(jù)稱為萬(wàn)科副總裁毛大慶在建策沙龍上的講話。該雜志評(píng)價(jià)，雖然真實(shí)性未經(jīng)萬(wàn)科或毛本人確認(rèn)，但從內(nèi)容判斷確與毛大慶本人講話風(fēng)格很近似。
這份毛大慶講話稿主要披露了以下信息：
1、這兩年中國(guó)各地樓市分化較大，去年底至今年初，二三線城市供應(yīng)過(guò)量，明顯透支銷售能力，北京為代表的城市房?jī)r(jià)波動(dòng)源于地價(jià)過(guò)快上漲。
“國(guó)家從2003年實(shí)施政策性調(diào)控以來(lái)，到去年，整整10年，2014年沒(méi)有實(shí)施政策性調(diào)控。”
基本上兩類城市都出現(xiàn)了透支的情況，再加上國(guó)家對(duì)于銀行的貸款、政策的收緊，使得今年市場(chǎng)普遍較消極、觀望、悲觀。
2、反腐對(duì)高端樓盤(pán)影響很大，很明顯擾動(dòng)房地產(chǎn)。
“反腐敗對(duì)于高端盤(pán)的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個(gè)事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對(duì)于持有高端樓盤(pán)的疑惑心理。”
“我們?nèi)f科在北京的高端樓盤(pán)，過(guò)去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多達(dá)14-15次……”
“在北京的二手房交易市場(chǎng)，更加的感受到由于廉政所帶來(lái)的影響……”
“我本人（毛大慶）在（20）13年也在賣(mài)一套房子，100平米的房子，就賣(mài)不掉，現(xiàn)在是越等越賣(mài)不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價(jià)……”
3、關(guān)于剛需：北京“市場(chǎng)中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點(diǎn)特別敏感。”
在北京，“著急買(mǎi)房子的人是大把在，但是這些人已經(jīng)構(gòu)不成對(duì)于高端樓盤(pán)的支撐。”
萬(wàn)科橙項(xiàng)目?jī)H售每平米2.2萬(wàn)元是因?yàn)樵擁?xiàng)目“被建委要求價(jià)格合理一點(diǎn)，低一點(diǎn)”，結(jié)果4小時(shí)賣(mài)光，但賣(mài)到每平米3萬(wàn)元的另一樓盤(pán)購(gòu)房者人數(shù)立刻下降，“現(xiàn)在市場(chǎng)的價(jià)格承受空間和區(qū)間是非常明確。”
4、商品房環(huán)比供應(yīng)大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫(kù)存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒(méi)有真正感受到小陽(yáng)春的味道。
“一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個(gè)地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)下行通道里了，是比較明顯的。”
“讓人非常難以理解的是北京，有市場(chǎng)的保險(xiǎn)性……”
5、銀行沒(méi)有放貸任務(wù)：萬(wàn)科“一季度拜訪20多個(gè)行長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，今年一季度銀行沒(méi)有房貸的任務(wù)，以前都有。”
“今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒(méi)人怪你。”
中國(guó)銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行都成立了分析房貸的部門(mén)，一個(gè)地塊一個(gè)地塊具體分析，分析是否列入黑名單，“銀行在用市場(chǎng)化的眼光開(kāi)始審視項(xiàng)目”，放貸沒(méi)有任務(wù)以后都挑剔。
6、大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債率明顯上漲。
“若干個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)到了實(shí)際拿地開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)股權(quán)已經(jīng)降到了只占幾的地步”，“這些項(xiàng)目能不能經(jīng)得住銷售緩慢的考驗(yàn)是未來(lái)一個(gè)很大的問(wèn)題。”
7、宏觀調(diào)控方面，北京未來(lái)3-5年可能取消限購(gòu)無(wú)望。在有些城市，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條可能會(huì)使該市房地產(chǎn)長(zhǎng)期難以反彈。
北京與上海供需矛盾仍未緩解，剛需需求量大。
今年年底，北京“將會(huì)有一批以4-5萬(wàn)元的房子”，“如果（北京）不能夠取消限購(gòu)，再加上這么多房子涌向市場(chǎng)，再加上反腐敗”，再供應(yīng)“5萬(wàn)多套都是5萬(wàn)元左右的房子”，“我不知道這個(gè)剛需是什么人”。就算是房地產(chǎn)圈里收入“還算可以”的萬(wàn)科職工也“沒(méi)有什么人能買(mǎi)得起這樣的房子”。
8、“中國(guó)商品房新開(kāi)工已經(jīng)達(dá)到極限，未來(lái)仍然能保持增長(zhǎng)的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市。”
除了北京顯然不足，其他很多城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)很足。
按照商品房開(kāi)工口徑來(lái)看，中國(guó)千人建設(shè)套數(shù)“從世紀(jì)初的5（2000年的5）到2011年已經(jīng)突破20”，加上保障房、不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房等，“2011年中國(guó)的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了35套，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過(guò)的高度。”
除非國(guó)家再出臺(tái)幾萬(wàn)億，否則那些庫(kù)存比例和積壓很高的城市近幾年根本不可能住房?jī)r(jià)格上漲。
“過(guò)去3年，中國(guó)住房（供應(yīng)）已經(jīng)創(chuàng)造了人類歷史上的高位”，個(gè)別二線城市長(zhǎng)期超過(guò)商品住房千人年開(kāi)工套數(shù)的安全水平30乃至40，不能不引起高度警惕，“二線城市的透支程度是最值得關(guān)注的，可能會(huì)超過(guò)三、四線城市……”
9、“從很多角度上看，中國(guó)房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的。”
去年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和日本、香港泡沫化類似的特征，“從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海的攀升速度已經(jīng)達(dá)到或接近日東京、香港泡沫化時(shí)期的水平”
“如果這個(gè)城市長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有人口的導(dǎo)入，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)沒(méi)有明顯的變化，幾乎看不見(jiàn)這個(gè)城市憑什么房?jī)r(jià)在貴”，“北京另當(dāng)別論，北京這個(gè)城市太蹊蹺，我也搞不太懂。”
10、新一屆政府的政治改革和經(jīng)濟(jì)措施基本上與過(guò)去告別，不再是以貨幣刺激為主導(dǎo)。
“這樣的一個(gè)狀態(tài)下的中國(guó)，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個(gè)毒品之后的狀態(tài)，當(dāng)然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢(qián)，不斷弄錢(qián)，就不斷弄土地財(cái)政。”
“如果你對(duì)民營(yíng)企業(yè)、自主創(chuàng)新企業(yè)進(jìn)行投資的話，那完全是另外一個(gè)局面，這些行業(yè)會(huì)自己找到他未來(lái)的生存空間，它的創(chuàng)造力很強(qiáng)，所以，是不是這一代人要在這一點(diǎn)上采取堅(jiān)決果斷的措施，今天只能看見(jiàn)他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來(lái)他在什么上面去鼓勵(lì)和發(fā)展”，這還是個(gè)問(wèn)號(hào)。
11、中國(guó)人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題：中國(guó)房地產(chǎn)在這18年間一定達(dá)到天花板，“不要幻想持續(xù)發(fā)展到2030年，房?jī)r(jià)可以永遠(yuǎn)上漲。”
到2033年左右，中國(guó)的人口撫養(yǎng)比接近1:1“面臨5億多人口撫養(yǎng)9億多人的局面。”
“日本在90年代進(jìn)入老齡化設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)減緩之后，日本的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于今天的中國(guó)。我們做了一個(gè)模型，幾乎不敢想象到2030年GDP的增長(zhǎng)是由科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力產(chǎn)生的……”
當(dāng)然，即使以上確為毛大慶觀點(diǎn)，也不代表業(yè)內(nèi)一致看法，萬(wàn)科領(lǐng)導(dǎo)層也沒(méi)有一致這樣公開(kāi)表示。
今年4月中國(guó)之聲《央廣新聞》曾報(bào)導(dǎo)，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，最大的調(diào)控就是反腐。
王石仍樂(lè)觀看待整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的前景。不過(guò)他認(rèn)為，“買(mǎi)了就能賺錢(qián)”這個(gè)階段已經(jīng)過(guò)去了，整個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)速率會(huì)放慢。現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)被控制住了，其他城市的房?jī)r(jià)也是穩(wěn)中有降。
以下為《房地產(chǎn)決策參考》發(fā)布的上述毛大慶講話全文：
今年的市場(chǎng)。和萬(wàn)科一樣，在座的各位對(duì)今年一季度以來(lái)的市場(chǎng)，覺(jué)得都比較復(fù)雜，先坦率的談個(gè)人對(duì)市場(chǎng)的分析。去年年末的時(shí)候，我有過(guò)一次訪談，曾經(jīng)談到，2013-14年間，市場(chǎng)可能會(huì)有一個(gè)比較大的分化，個(gè)人曾在多個(gè)會(huì)上談過(guò)，從現(xiàn)在重點(diǎn)關(guān)注的50個(gè)城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，50個(gè)城市的背景：（國(guó)家從2003年實(shí)施政策性調(diào)控以來(lái)，到去年，整整10年，2014年沒(méi)有實(shí)施政策性調(diào)控，在過(guò)去10年強(qiáng)政策性調(diào)控下，一共有過(guò)43次政策性調(diào)控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個(gè)人受任志強(qiáng)影響較大，喜歡分析，個(gè)人將179份文件全部找到，并拼到一起看過(guò)（嘲笑個(gè)人有?。?，發(fā)現(xiàn)：179份文件前言不搭后語(yǔ)，各種事情也有很多沒(méi)落實(shí)；但是這179份文件給我一個(gè)啟示：再一次印證了中國(guó)房地產(chǎn)有房地產(chǎn)問(wèn)題的地方，從這個(gè)國(guó)家有 4部委以上文件開(kāi)始，他的每個(gè)文件都有一段，叫做這個(gè)文件的指向：從30多個(gè)城市，到70多個(gè)城市，最多情況下提到都是50-60個(gè)城市，其實(shí)，再仔細(xì)看，這個(gè)50-60個(gè)城市標(biāo)志了中國(guó)房地產(chǎn)比較明顯的各種各樣特征，萬(wàn)科長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我們的研究院和研究機(jī)構(gòu)，自己的研究部門(mén)分析的比較多的，其實(shí)也就是36—50個(gè)城市之間的狀態(tài)）。這50個(gè)城市從13年底—14年初，出現(xiàn)了兩個(gè)情況：一個(gè)是以二線城市為代表的，出現(xiàn)了較為明顯的特征：由于土地供應(yīng)過(guò)多，帶來(lái)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是沈陽(yáng)，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營(yíng)口、鞍山、唐山之類的。像沈陽(yáng)這樣的城市大概有30來(lái)個(gè)（在50個(gè)城市里面），基本由于市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)量帶來(lái)的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場(chǎng)還在，需求也還挺多，但是他的波動(dòng)在于土地的價(jià)格在過(guò)去的一年里由于上漲的過(guò)快，我們以斜率來(lái)表示，13年斜率非常的斜，是過(guò)去好幾年的斜率總和，帶來(lái)了對(duì)市場(chǎng)價(jià)格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現(xiàn)了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國(guó)家對(duì)于銀行的貸款、政策的收緊，這三點(diǎn)（兩個(gè)透支加一個(gè)收緊），使得今年我們普遍意義的市場(chǎng)出現(xiàn)了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個(gè)狀態(tài)，可能這樣一個(gè)情況可以涵蓋大多數(shù)的城市。
輔助一個(gè)擾動(dòng)因子，就是反腐?。ㄐ呛訛炒硐挛缣岢龇锤瘮?duì)星河灣影響很大），作為我們開(kāi)發(fā)商講，反腐敗對(duì)高端樓盤(pán)影響，事實(shí)上還是很大的。反腐敗對(duì)于高端盤(pán)的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個(gè)事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對(duì)于持有高端樓盤(pán)的疑惑心理。各個(gè)城市不一樣，比如山西省，我們也關(guān)注了星河灣這個(gè)項(xiàng)目，他影響到了煤炭整個(gè)行業(yè)。我們?nèi)f科在北京的高端樓盤(pán)，過(guò)去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多達(dá)14-15次，我們一個(gè)樓盤(pán)配合調(diào)查都這么密集（售價(jià)在4、5萬(wàn)元每平），其他開(kāi)發(fā)商更貴的樓盤(pán)更不敢想想是什么情況。所以，起碼在近期的一段時(shí)間內(nèi)，反腐敗對(duì)房地產(chǎn)還是挺明顯的一個(gè)擾動(dòng)因子。
同時(shí)，在北京的二手房交易市場(chǎng)，更加的感受到由于廉政所帶來(lái)的影響，比如和我愛(ài)我家、鏈家這兩家主流的二手房門(mén)店進(jìn)行溝通后，得到這么一個(gè)數(shù)據(jù)，尤其以鏈家為主（鏈家基本占了北京一半以上的市場(chǎng)），他們的單門(mén)店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場(chǎng)很重要的一個(gè)數(shù)據(jù)）從原來(lái)的5套房子，急劇增長(zhǎng)到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優(yōu)惠，甚至于腰斬售價(jià)，可見(jiàn)這房子都不知道怎么來(lái)的，比如：其中以某省某地級(jí)市公安局局長(zhǎng)在北京銷售的房子（此人已經(jīng)進(jìn)去了），在北京市場(chǎng)中介，找了44家門(mén)店掛他的房子，他在北京的房子數(shù)量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時(shí)候不計(jì)成本，玩命甩。甩帶來(lái)的后果是二手房的銷售嚴(yán)重的減緩，這個(gè)情況大家可以到門(mén)店看看（我本人在13年也在賣(mài)一套房子，100平米的房子，就賣(mài)不掉，現(xiàn)在是越等越賣(mài)不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價(jià)，我告訴經(jīng)紀(jì)人，我是以成本價(jià)賣(mài)的，都沒(méi)計(jì)算利息，結(jié)局就是我不賣(mài)了，收租金）；
北京還有一個(gè)更復(fù)雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應(yīng)，對(duì)于一批剛需的買(mǎi)主，給了他們以比較便宜的價(jià)格，能買(mǎi)到房子的一種期房，但事實(shí)上這種期望也挺虛幻的，他的供應(yīng)量很有限，北京金隅嘉業(yè)，在北京有比較好的兩個(gè)地方，大概5000套房子，現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)始銷售，排隊(duì)的申請(qǐng)者，剔除重復(fù)的，5000套房子，申請(qǐng)的家庭數(shù)量在25萬(wàn)；不剔除重復(fù)的，申請(qǐng)的家庭數(shù)量在45萬(wàn)。因此北京的市場(chǎng)是有的，著急買(mǎi)房子的人是大把在，但是這些人已經(jīng)構(gòu)不成對(duì)于高端樓盤(pán)的支撐。這是我想表達(dá)的觀點(diǎn)，市場(chǎng)中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點(diǎn)特別敏感。前段時(shí)間萬(wàn)科在北京賣(mài)的房子（住總?cè)f科聯(lián)合開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科橙項(xiàng)目，2.2萬(wàn)每平），在市場(chǎng)上引起軒然大波，這個(gè)項(xiàng)目是被建委要求價(jià)格合理一點(diǎn)，低一點(diǎn)，萬(wàn)科提出有股東、合作伙伴，是否可以不賣(mài)，但建委仍然要求賣(mài)，要求我們起帶頭作用。低價(jià)賣(mài)了以后，記者寫(xiě)了很多文章，要崩盤(pán)了，萬(wàn)科要帶頭降價(jià)了，以至于現(xiàn)任中央某常委的兒子從美國(guó)打電話給我，問(wèn)我是不是北京的房子真的要跌了，我說(shuō)政府讓我干的，你還問(wèn)我。情況就是4小時(shí)賣(mài)光。賣(mài)光的狀態(tài)：房?jī)r(jià)幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測(cè)試過(guò)，如果放在我們另一個(gè)樓盤(pán)，價(jià)格賣(mài)到2.8-2.9萬(wàn)，購(gòu)房者人數(shù)立刻下降，賣(mài)到3萬(wàn)，更明顯；所以可見(jiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)的價(jià)格承受空間和區(qū)間是非常明確的。我們有一個(gè)建委批了的3.6萬(wàn)每平的項(xiàng)目，在北京的亦莊，開(kāi)盤(pán)后賣(mài)了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬(wàn)的項(xiàng)目，4銷售賣(mài)光，3.6萬(wàn)的項(xiàng)目很慢。
目前就是北京和上海的情況好點(diǎn)，包括廣州和深圳以及其他城市，市場(chǎng)都不好。我簡(jiǎn)單的以數(shù)字說(shuō)明：我們檢測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我們認(rèn)為好不到哪去。24個(gè)重點(diǎn)城市的存消比的變化也是相當(dāng)大，當(dāng)然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。
還有幾個(gè)比較重要的數(shù)據(jù)，我們分為1000億級(jí)的城市，分為：北京、天津、沈陽(yáng)、青島（北方城市為樣板），1000億級(jí)的城市商品房的供應(yīng)面積，同比下降，北京是23%（好多企業(yè)現(xiàn)在是不賣(mài)，政府不批還限價(jià)）；天津上漲環(huán)比106%，同比上漲8%；沈陽(yáng)上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；
商品房的成交金額來(lái)看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟(jì)南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；
批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺(tái)1.4，這些數(shù)據(jù)看來(lái)都是在惡化的狀態(tài)上。
我們同時(shí)也看了商品房的上市，對(duì)比土地的成交面積來(lái)看，如果小于1，就說(shuō)明大量成交入地，但還沒(méi)入市，像天津、沈陽(yáng)、青島、大連等等，全部小于1，就證明了土地淤積在開(kāi)發(fā)商手里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢，大于1的話，說(shuō)明已上市的部分已經(jīng)開(kāi)始積壓，比如天津，商品房上市對(duì)比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經(jīng)到了1.48，說(shuō)明了地還沒(méi)完全上市，但是批售的房子已經(jīng)開(kāi)始積壓了；
我們?cè)倏匆鐑r(jià)房?jī)r(jià)差，我們判斷，如果小于5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個(gè)城市，這里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈陽(yáng)4847元（沈陽(yáng)現(xiàn)在想賺錢(qián)已經(jīng)很難了），青島7000元，大連8000元，濟(jì)南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。
3年新增庫(kù)存的存消比，多數(shù)城市，僅新增的庫(kù)存就已達(dá)到足以銷售1年以上，3年庫(kù)存的存消比，比較嚴(yán)重的，如：天津17，沈陽(yáng)7，青島16，煙臺(tái)38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個(gè)比較鮮明的例子，萬(wàn)科和華潤(rùn)，在唐山是屬于比較大的，好歹很多企業(yè)沒(méi)進(jìn)去，進(jìn)去的都陷進(jìn)去了，唐山是河北省GDP的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設(shè)導(dǎo)入人口幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，城市的基本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國(guó)有，少有的幾個(gè)大礦也是和政府勾著，調(diào)查唐山的有錢(qián)人很多，但是再看，發(fā)現(xiàn)有錢(qián)人不在唐山買(mǎi)房，基本上都在北京買(mǎi)房。重點(diǎn)中學(xué)也沒(méi)有，三甲醫(yī)院就2個(gè)，是一個(gè)很傳統(tǒng)的北方城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，政府壟斷的經(jīng)濟(jì)體，民營(yíng)資本和民營(yíng)企業(yè)幾乎都沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，再加上搞環(huán)保，要推到各種爐子，萬(wàn)科在唐山已轉(zhuǎn)不動(dòng)了，停止?fàn)顟B(tài)。這樣的城市在國(guó)內(nèi)不在少數(shù)，加上政府玩命的賣(mài)地，基本上只有賣(mài)地是政府財(cái)政的唯一來(lái)源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來(lái)，基本是處于急劇惡化的速度狀態(tài)。
現(xiàn)在庫(kù)存的問(wèn)題事實(shí)上是挺尖銳的，萬(wàn)科也做了統(tǒng)計(jì)，與往年的3月去化加快不同，27個(gè)主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個(gè)城市超過(guò)12個(gè)月，9個(gè)城市超過(guò)24個(gè)月，比如：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域來(lái)看，深圳存消比29個(gè)月，長(zhǎng)沙24個(gè)月（我們是以平均21個(gè)月為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警戒線，但每個(gè)公司的看法不同，萬(wàn)科對(duì)自己公司的管理，萬(wàn)科是按照每個(gè)公司資金來(lái)源的成本和我們基本對(duì)我們股東的收益率進(jìn)行倒算，我們對(duì)于一個(gè)城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過(guò)以后就有危險(xiǎn)了）,每個(gè)公司算法和衡量不同，無(wú)錫在上海區(qū)域中，57個(gè)月，很?chē)?yán)重，寧波36個(gè)月，杭州33個(gè)月，上海33個(gè)月，天津39個(gè)月，唐山28個(gè)月（唐山整個(gè)城市加起來(lái)計(jì)算，已超過(guò)100個(gè)月，28個(gè)月是城區(qū)里），沈陽(yáng)23個(gè)月，西安30個(gè)月，鄭州23個(gè)月。
總的狀況，商品房的環(huán)比供應(yīng)在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫(kù)存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒(méi)有真正感受到小陽(yáng)春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個(gè)地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場(chǎng)的保險(xiǎn)性，但事實(shí)上，昨天下午（指恒大地產(chǎn)（03333.HK）子公司北京正浩置業(yè)有限公司以41.6億元總價(jià)，配建3.68萬(wàn)平方米自住房和1.57萬(wàn)平方米限價(jià)房的條件拿下大興區(qū)黃村DX00-0101-0201地塊，溢價(jià)率高達(dá)179.95%。，同日出讓的北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0801 等地塊C2商業(yè)金融用地，并沒(méi)有進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，被萬(wàn)科（000002.SZ/200002.SZ）和首開(kāi)聯(lián)合體以7.63億元的網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)拿下，溢價(jià)率僅為0.53%。樓面價(jià)為8048.85元/平方米，遠(yuǎn)低于恒大獲得的黃村地塊。），兩塊地一街之隔，不知道恒大如何賣(mài)；但由于每一快地出來(lái)，都有一個(gè)這樣的企業(yè)出來(lái)挑頭，使得北京市場(chǎng)勾勒出的狀態(tài)就是：價(jià)格還在飛快上漲。但是看現(xiàn)在拍賣(mài)土地的結(jié)構(gòu)，參與結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，原來(lái)是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)力很實(shí)，都在舉牌。但現(xiàn)在情況不同，現(xiàn)在基本報(bào)名企業(yè)數(shù)量已經(jīng)急劇衰減，但是總有這樣的企業(yè)，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭(zhēng)到最后，每次都能冒出這樣的一對(duì)冤家，到最后，甭管這兩個(gè)企業(yè)怎么舉的，但是價(jià)格就很高，所以總體看起來(lái)，從投標(biāo)、報(bào)名到拿地，事實(shí)上有這嚴(yán)重的衰減，像北京市比較成熟的一些長(zhǎng)時(shí)間在北京開(kāi)發(fā)的企業(yè)，比方最早的首創(chuàng)、城建、住總、萬(wàn)科等等，目前基本處于相對(duì)來(lái)講比較溫和的狀態(tài)。
目前可以說(shuō)除了這些城市外，整個(gè)都在下行當(dāng)中，政策的強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在在轉(zhuǎn)型，從強(qiáng)行政干預(yù)轉(zhuǎn)向向分類調(diào)控管理，弱化行政管理，回歸市場(chǎng)，在回歸市場(chǎng)的途中，信貸持續(xù)收緊，加上宏觀經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了市場(chǎng)的信心不足，是現(xiàn)在比較明顯的現(xiàn)象。
今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個(gè)行長(zhǎng)，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒(méi)任務(wù)，一季度房貸沒(méi)任務(wù)，以前都是有任務(wù)的，但今年沒(méi)有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒(méi)人怪你，這是今年比較怪的現(xiàn)象；第二，像大家都有不知道的時(shí)候有中國(guó)銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行里面都成立了一個(gè)部門(mén)，這個(gè)部門(mén)里面的人是從市場(chǎng)上找過(guò)來(lái)的并且做過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人，到這以后，他們開(kāi)始分析，比如：北京的中信銀行就開(kāi)始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項(xiàng)目去房貸，他們的目標(biāo)要瞄準(zhǔn)哪些項(xiàng)目去房貸，以前像以前北京銀行的一個(gè)分行，直接放就沒(méi)錯(cuò)，但現(xiàn)在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬(wàn)，你8千（暗指萬(wàn)科和恒大的項(xiàng)目一路之隔），然后說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目列入黑名單風(fēng)險(xiǎn)，就是他們?cè)阢y行里的人去分析房貸，說(shuō)明：銀行在用市場(chǎng)化的眼光開(kāi)始審視項(xiàng)目了，但是現(xiàn)在他在分析，思想有點(diǎn)像信托；第二個(gè)說(shuō)明他們放貸沒(méi)有任務(wù)，沒(méi)有任務(wù)之后，他們想放點(diǎn)好的，他都挑。
關(guān)于負(fù)債率，萬(wàn)科最近也在研究，據(jù)東方證券分析，2012年開(kāi)發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率是65%，龍頭企業(yè)的平均負(fù)債率是43%，那么現(xiàn)金比例普遍都偏低；負(fù)債率，從過(guò)去1年來(lái)看，大城市的開(kāi)發(fā)商，尤其土地價(jià)格高的城市的開(kāi)發(fā)商，負(fù)債率有非常嚴(yán)重的上漲現(xiàn)象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負(fù)債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個(gè)打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢(qián)，這些錢(qián)借來(lái)，用股權(quán)制抵押，有若干個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)到了實(shí)際拿地開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)股權(quán)已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權(quán)已經(jīng)在金主的手里了。但金主的錢(qián)好多都很貴、很高，因此這些項(xiàng)目能不能經(jīng)得住銷售緩慢的考驗(yàn)是未來(lái)一個(gè)很大的問(wèn)題。
因此，有一個(gè)結(jié)論，宏觀大調(diào)控，2014年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)有較大的變化，政府2014年以來(lái)，想法也很多，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在艱難中復(fù)蘇，實(shí)際上也帶有不確定性，那么另外一個(gè)，過(guò)去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶短期對(duì)市場(chǎng)的觀望，形成了一種虛擬供應(yīng)的形象。使得短期內(nèi)剛性需求都爬在自住房商品上了，不動(dòng)了，也是一個(gè)特征，但是從北京、上海目前來(lái)看，供需矛盾仍然沒(méi)有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說(shuō)下萬(wàn)科對(duì)北京市場(chǎng)到今年年底和明年年初的一個(gè)判斷：因?yàn)槲乙矃⑴c了市政府的一些會(huì)，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會(huì)要上市的時(shí)候，北京大概會(huì)出現(xiàn)42個(gè)樓面地價(jià)5萬(wàn)-12萬(wàn)之間的樓盤(pán)，這40多個(gè)樓盤(pán)分布的位置，那里都有，但是有一個(gè)現(xiàn)象，基本上沒(méi)一個(gè)在5環(huán)路里邊的，套數(shù)依據(jù)容積率估算，大致在4萬(wàn)-5萬(wàn)套數(shù)之間，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因?yàn)楸本┰?013年賣(mài)的地，已經(jīng)有一半以上不是住宅用地了，是商業(yè)用地，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè)，基本上沒(méi)什么想做商業(yè)，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價(jià)不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會(huì)有一批以4-5萬(wàn)元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說(shuō)。這些價(jià)格區(qū)間的房子，將成為一個(gè)相當(dāng)大的一批量出現(xiàn)在市場(chǎng)上。我對(duì)這批房子，我本人是持一個(gè)相對(duì)悲觀的態(tài)度，因?yàn)槲矣X(jué)得，北京取消限購(gòu)，幾乎無(wú)望，繼習(xí)大來(lái)了以后，親自制定了北京未來(lái)的發(fā)展方向，基本上對(duì)北京是一個(gè)嚴(yán)厲的限制政策，我不認(rèn)為在未來(lái)的3-5年內(nèi)，北京有可能取消限購(gòu)；如果不能夠取消限購(gòu)，再加上這么多房子涌向市場(chǎng)，再加上反腐敗，我作為一個(gè)從業(yè)人士，是非?？粗氐摹，F(xiàn)在北京市年情好的時(shí)候，一年7-8萬(wàn)套，加上二手房，13-14萬(wàn)套，大約就是20萬(wàn)套，這樣的一個(gè)穩(wěn)定數(shù)字。因此，如果突然間在這個(gè)市場(chǎng)中跑進(jìn)來(lái)5萬(wàn)多套都是5萬(wàn)元左右的房子，我不知道這個(gè)剛需是什么人，剛到樓面地價(jià)都是5萬(wàn)的人，我覺(jué)得我自己都不剛（指毛大慶本人），不知道誰(shuí)還那么剛，在做的有多少人覺(jué)得5萬(wàn)元的價(jià)格很容易（會(huì)場(chǎng)有很多人都笑），我個(gè)人認(rèn)為萬(wàn)科的職工，在房地產(chǎn)圈里，收入還算可以，我看也沒(méi)有什么人能買(mǎi)得起這樣的房子，以上是市場(chǎng)目前的分析。（根據(jù)公開(kāi)資料顯示，2012年萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶年薪461萬(wàn)元，2013年757萬(wàn)。——《房地產(chǎn)決策參考》注）
下面是我的另一個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)，還是有一些值得我們小心的地方（個(gè)人在萬(wàn)科內(nèi)部，一直都是分析劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)），觀點(diǎn)之一：住房供應(yīng)是不是還嚴(yán)重不足，過(guò)去一年多，我們一直在研究，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，發(fā)達(dá)國(guó)家有一個(gè)數(shù)字，穩(wěn)定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在戶均1.1套，人均1.1間，就說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)比較穩(wěn)定。這個(gè)戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來(lái)看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現(xiàn)在的庫(kù)存都算上，事實(shí)上已經(jīng)很足了，這是一個(gè)值得觀察的數(shù)據(jù)。那么這個(gè)數(shù)據(jù)用什么尺子來(lái)量呢，我們現(xiàn)在有一個(gè)尺子，叫城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場(chǎng)供應(yīng)容量，它是國(guó)際上用來(lái)衡量的一個(gè)重要指標(biāo)（會(huì)場(chǎng)沒(méi)有一家企業(yè)用此尺子衡量）。在此給大家分下：中國(guó)千人建設(shè)套數(shù)，按照竣工口徑來(lái)看，2009-2011年，我們?nèi)鐣?huì)住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設(shè)1627萬(wàn)套，千人的建設(shè)套數(shù)為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數(shù)801萬(wàn)套，千人的套數(shù)為12，按照竣工口徑來(lái)看，近幾年中國(guó)的千人套數(shù)相當(dāng)于其他國(guó)家的峰值水平，已經(jīng)觸頂，但尚可接受，這個(gè)結(jié)論忽略兩個(gè)未考慮因素：一個(gè)我國(guó)目前的竣工遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)工，大量的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在數(shù)據(jù)之內(nèi)，我們看了主要國(guó)家的經(jīng)歷，美國(guó)、加拿大、德國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、日本、韓國(guó)、瑞典，即使在城市化的高度進(jìn)程之中或者全球房地產(chǎn)最高景氣年代，除了韓國(guó)、日本以外，一般沒(méi)有超過(guò)12的，所有國(guó)家都沒(méi)有超過(guò)14；按照商品房開(kāi)工口徑來(lái)看，中國(guó)千人建設(shè)套數(shù)本世紀(jì)以來(lái)，其實(shí)在不斷攀升，從世紀(jì)初的5（2000年的5）到2011年已經(jīng)突破20，近年來(lái)的保障房，如果加在一起計(jì)算，年開(kāi)工均在千萬(wàn)套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房等等，2011年中國(guó)的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了35套，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過(guò)的高度，說(shuō)明我們的建設(shè)量和未來(lái)的再投資源從量上講，是相當(dāng)不少的。
從分城市類型來(lái)看，一線城市相對(duì)來(lái)講還比較合理，在10-15相對(duì)較合理的水平；三、四線城市的趨勢(shì)和全國(guó)的均速比較類似，問(wèn)題最大的，其實(shí)是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開(kāi)工套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了30，是比較嚴(yán)峻的局面。我們將城市做了一個(gè)列表，比較嚴(yán)重的有呼和浩特，近3年的平均數(shù)已經(jīng)達(dá)到了70，沈陽(yáng)為49，西安為38，貴陽(yáng)為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)春、大連、昆明；商品住房千人開(kāi)工套數(shù)26個(gè)三、四線城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高于15，除了佛山、泉州、溫州沒(méi)超過(guò)15以外，其他全部高過(guò)15，其中最恐怖的一個(gè)城市叫營(yíng)口，千人開(kāi)工套數(shù)瘋狂增長(zhǎng)，近3年平均平均高達(dá)93.3，已經(jīng)到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國(guó)住房供應(yīng)不足的情況，其實(shí)從2009年內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么過(guò)去3年，中國(guó)住房已經(jīng)創(chuàng)造了人類歷史上的高位。對(duì)于能夠吸引新投資移民和外來(lái)移民的城市，商品住房千人年開(kāi)工套數(shù)在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀(jì)初普遍處于這個(gè)水平，個(gè)別二線城市長(zhǎng)期超過(guò)30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關(guān)注的，可能會(huì)超過(guò)三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導(dǎo)向能力不如二線城市，以上是幾個(gè)要點(diǎn)。
總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)商品房新開(kāi)工已經(jīng)達(dá)到極限，未來(lái)仍然能保持增長(zhǎng)的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認(rèn)為他的增長(zhǎng)性還有潛力。至于住房的價(jià)格是否還有上漲的空間，對(duì)于庫(kù)存比例很高、積壓很高的城市來(lái)說(shuō)，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國(guó)家再出臺(tái)幾萬(wàn)億。從一線城市來(lái)看，全世界的房?jī)r(jià)，城市中心房?jī)r(jià)中位數(shù)排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺(tái)北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經(jīng)進(jìn)入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了東京和紐約。我們這次在美國(guó)看，實(shí)際上美國(guó)的房子還是挺合算的，東京的房子均價(jià)大概在6-7萬(wàn)人民幣。
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