| 最近中國樓市唱空聲、崩盤論四起，甚至有言論稱，中國住房過剩的程度已超乎想象。對此，筆者認(rèn)為有些言過其實了。暫且不論該言論是否屬實，就其論證過程是否嚴(yán)謹(jǐn)，所用數(shù)據(jù)是否恰當(dāng)、準(zhǔn)確，都是值得商榷的。2012、2013兩年，全國待售住房面積與銷售面積之比快速攀升，顯示中國住宅市場存量壓力的確有所增大，但若據(jù)此判斷中國樓市整體過剩，似乎欠缺說服力。
從2010年起，中國新房市場高增長時代事實上已經(jīng)終結(jié)了。增長放緩的原因，有限購、限貸等調(diào)控政策的影響；另一方面，持續(xù)高增長帶來人均居住條件大幅改善，市場進(jìn)入成熟階段，也使得增長空間變小。目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了大家所說的“下半場”，意味著以往粗放型的增長方式難以為繼。這對開發(fā)企業(yè)、政府以及中介代理等參與各方，都提出了更高的要求。精細(xì)化管理需要基于更細(xì)化的市場數(shù)據(jù)。對未來市場做出正確的判斷，需要我們選對正確的指標(biāo)。
地方數(shù)據(jù)和全國數(shù)據(jù)不可比
我們先來看看“住房過剩超乎想象”這一言論的主要指標(biāo)依據(jù)：據(jù)報道，江蘇省房屋建筑施工面積高達(dá)19.3億平方米，僅一省就相當(dāng)于全國房屋施工面積66.6億平方米的三分之一。另據(jù)報道，浙江省地級市紹興，按目前建設(shè)進(jìn)度，最多三年住房就將飽和。與此同時，由于國家統(tǒng)計局的房屋施工面積、竣工面積的統(tǒng)計范圍非常有限，很多人擔(dān)憂官方數(shù)據(jù)掩蓋了中國房屋開發(fā)量、供應(yīng)量嚴(yán)重過剩的真實情況，由此推斷，中國未來的住房供應(yīng)量將出現(xiàn)非?？鋸埖倪^剩，對于大多數(shù)城市來說，一場房地產(chǎn)的暴風(fēng)雨將不可避免地到來。
上面提到的數(shù)據(jù)，都出自各統(tǒng)計局報告，數(shù)據(jù)本身沒有錯誤，但細(xì)心研究會發(fā)現(xiàn)，國家統(tǒng)計局公布的“全國房屋施工面積”和江蘇省統(tǒng)計局的“建筑企業(yè)房屋建筑施工面積”，統(tǒng)計口徑并不相同。
在國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，關(guān)于全國施工面積的不同口徑指標(biāo)有5項，其中“房屋施工面積”是最大的統(tǒng)計口徑，包含了“建筑行業(yè)”的施工面積和“非建筑行業(yè)”的施工面積，前者占比85%。在“建筑行業(yè)”施工面積中，又包含了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”和“非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的施工面積，其中前者占58%。全國66.6億平方米房屋施工面積，其實是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積”，該指標(biāo)相當(dāng)于全國總房屋施工面積的49%（85%乘以58%），如果按竣工面積計算，則只相當(dāng)于全國總竣工面積的30%。
可見，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建設(shè)的商品房以外，其他非商品房的部分，包括學(xué)校、醫(yī)院、車站等公用設(shè)施，和各類機(jī)關(guān)組織自建自用房屋等，占全國施工建設(shè)量的比重更大。因此，用省一級全口徑的總施工面積，去比較全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積，口徑不同，數(shù)值上有至少一倍以上的差距，兩者之間沒有可比性。
“施工面積”巨大并不說明房屋過剩
統(tǒng)計口徑清晰后，還有一個問題有待解決，即按照目前的施工面積計算，即使只看代表商品房建設(shè)的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積”，我們也會發(fā)現(xiàn)，施工面積大大高于竣工面積，全國施工面積大約是竣工面積的5至6倍，而竣工面積和商品房銷售面積大致相當(dāng)。換句話說，僅現(xiàn)在正在施工建設(shè)的房子，不考慮未來新增，就可以賣5至6年。而江蘇、浙江兩省的情況也差不多，商品房施工面積為竣工面積的5倍。這是否顯示出全國在建房屋量有嚴(yán)重的過剩風(fēng)險呢？
我們在做具體數(shù)據(jù)分析時，不僅需要知道指標(biāo)的具體含義，還需要了解這些數(shù)據(jù)的采集方法。以施工面積為例，按照國家統(tǒng)計局的規(guī)定，高層建筑從打地基開始，就把整棟樓算入施工面積。因此，在房地產(chǎn)市場擴(kuò)張期，施工面積的增幅會大于竣工面積和銷售面積。這就可以解釋為何全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)口徑的施工面積和竣工面積比值，從2003年時的2.8，增加到2012年的5.8倍。而同期的竣工面積和銷售面積則是基本同步增長的。
另外，在數(shù)據(jù)采集方法上，施工面積是由開發(fā)企業(yè)填報的，和竣工面積、銷售面積相比，沒有嚴(yán)格的登記備案文件以確認(rèn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。同樣的情況也存在于新開工面積，這同樣是開發(fā)商填報的。所以從數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度上，新開工、施工面積不如竣工和銷售面積。而從開發(fā)商、施工單位的角度來看，由于其資質(zhì)評定與每年的開發(fā)量有關(guān)，因此存在多報的可能性。這也解釋了為什么新開工、施工和竣工面積三個指標(biāo)間無法互相換算，即施工面積加上新開工、減去竣工，并不等于下一年的施工面積。
正是由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法上的不同，我們在分析中，通常只看施工、新開工指標(biāo)自身的變化趨勢，因為同一指標(biāo)前后期統(tǒng)計口徑是一致的，而不會把這類指標(biāo)與銷售、竣工面積做直接對比。
“代售面積”也并非可靠指標(biāo)
既然施工面積不適合用來描述住房市場是否過剩，那么是否有其他可靠的替代指標(biāo)？
在城市層面，我們一般用存量和存量消化周期。這里的存量指的是，已經(jīng)領(lǐng)到預(yù)售許可證，或符合現(xiàn)房銷售條件，可以銷售的住房面積。這一數(shù)據(jù)——通常稱作“可售面積”——來自當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心，準(zhǔn)確度較高。但遺憾的是，全國600多個城市中，僅有20多個城市能提供這個數(shù)據(jù)。目前存量消化周期（按過去6個月平均銷售面積計算），北上廣深四大一線城市比較低，在8到10個月左右，杭州18個月，沈陽、寧波、無錫等有降價壓力的城市比較高，超過20個月。
在全國層面，官方數(shù)據(jù)中最接近的，當(dāng)屬國家統(tǒng)計局公布的“待售面積”。2010年起，國家統(tǒng)計局開始使用該指標(biāo)，采取全面調(diào)查方式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報。由于該指標(biāo)的定義是已竣工但尚未售出或出租的商品房，因此從統(tǒng)計范圍看，待售面積要小于可售面積。因為可售面積包括現(xiàn)房（已竣工）和期房（未竣工）；此外，該數(shù)據(jù)來源于開發(fā)商，樣本是所有項目，并非抽樣。
為了驗證該指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我們把城市層面的待售面積與可售面積對比，發(fā)現(xiàn)二三四線城市中，待售面積占可售面積的比例基本穩(wěn)定在15%-20%，但一線城市高的離譜，已經(jīng)超過40%。從單個城市看，上海近四年平均在77%，2009年該比例高達(dá)96%，說明上海市場的可售面積中，絕大部分是已竣工的現(xiàn)房，小部分是期房，但市場實際情況與這個結(jié)論正好相反——實際情況是，上海目前的可售面積中，期房占到70%以上。
因此，待售面積這個指標(biāo)，至少在部分城市是不準(zhǔn)的。而全國的待售面積，因為沒有其他指標(biāo)作參照，其準(zhǔn)確程度更無法考證。不過考慮到其歷年來都是以統(tǒng)一口徑考察的，因此，在研究存量時，該指標(biāo)的走勢仍可作參考。
從數(shù)據(jù)看，2012、2013兩年全國待售面積增長迅速，而該指標(biāo)與全國銷售面積的比例也快速攀升，顯示全國住宅市場的存量壓力有增大的趨勢。但僅以此數(shù)據(jù)判斷中國樓市整體過剩，似乎欠缺說服力。
那么，應(yīng)該如何看待這些紛繁數(shù)據(jù)？不同的市場參與者有不同的側(cè)重點，可以各取所需。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及機(jī)構(gòu)投資者而言，中國排名前60至70位的大城市中，前30位是它們的主要收入來源，而這些城市房地產(chǎn)交易中心和統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)很完善，其中新房供求量、可售量、庫存消化周期都是可以信賴的指標(biāo)，所以可以重點考察這些城市層面的數(shù)據(jù)。
而對于普通買房者、建材原料商而言，全國市場總量顯得更為重要。但由于客觀條件所限，諸如住房存量、施工建設(shè)量、拆遷量等關(guān)鍵性指標(biāo)還很不完善，要分析未來全國總量增長前景有難度。同理，要描述中國住房總量是否過?；蛘哌^剩程度，因為必須有這部分?jǐn)?shù)據(jù)作基礎(chǔ)，因此也非易事。
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